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同居していなくても活用できる不動産の相続税対策があります。
不動産の相続では、小規模宅地等の特例という制度を活用すれば、土地の評価額を最大80％下げる事ができます。
しかし、その要件は同居をしている家族間でしか活用できません。
では相続が発生した際に、相続人が同居していない場合は評価額を下げることはできないのでしょうか。
実は、「家なき子特例」という特例を活用すれば、同居をしている家族じゃなくても、評価額を下げることができます。
本記事では、家なき子特例についてご紹介致します。
相続対策の家なき子特例とは？
家なき子特例とは、小規模宅地等の特例の一つの制度です。
小規模宅地等の特例は、配偶者や同居している家族に適用されることが原則になっていますが、同居をしていなくても使える制度が家なき子特例です。
例えば、配偶者が既に他界している被相続人の相続が発生した際の自宅を賃貸でマンション・アパートに居住している子が自宅を相続する際に活用する事が可能です。
相続税の減税効果が期待できます
家なき子特例には引き継いだ土地にかかる相続税の減税効果が期待できます。
家なき子特例は小規模宅地等の特例のように、土地にかかる相続税評価を下げる事が可能です。
特例を活用することで地価が安く評価されるため、相続税の課税対象額が低くなります。
課税される対象財産額が低くなれば支払う税金も減額されます。
例えば、相続が開始され、土地の評価額が1億円だとします。
この特例を活用し、80％減税が適用された場合、その土地の評価額は2,000万円となります。
小規模宅地の特例との違いは？
前述で少し触れていますが、不動産の節税対策には小規模宅地等の特例がありますが、小規模宅地等の特例は、配偶者や同居親族に適用することが原則です。
しかし、同居していない場合でも一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を活用できるのが家なき子特例と呼ばれています。
小規模宅地等の特例のため、違いはそこまでありませんが改正民法などにより、小規模宅地等の特例よりも適用要件が厳しいことや申請する際に提出する書類が増えるなどの事があります。
家なき子特例を活用するための要件と土地
家なき子特例の適用対象となるためにはどうしたらよいのでしょうか。
特例を適用するためには、次の4つの要件を満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者や同居の相続人がいない
- 相続開始前の3年間、持ち家に住んだことがない
- 相続した宅地を、相続申告までの10か月間所有
- 相続開始時に居住している家屋を、これまで一度も所有したことがない
それぞれの要件を満たす必要があります。
被相続人に配偶者や同居の相続人がいない
離婚または死別している。結婚歴がないなどの理由により、配偶者がいないという条件とともに、親族の誰ともと同居していないという状態でなくてはいけません。
例えば、父、母、子2人（兄弟）の場合、父は既に他界し、子ども2人も他県で生活しており、母が1人で家に居住している。これは適用要件に該当します。
相続開始前の3年間、持ち家に住んだことがない
相続人が相続開始前の3年間以上、一定条件下の持ち家に住んでおらず、賃貸などに住んでいた方が対象となります。
一定の条件は以下の通りです。
- 相続人本人の持ち家
- 相続人本人の配偶者の持ち家
- 相続人の3親等以内の親族の持ち家
- 相続人本人と特別の関係がある一定の法人の持ち家
相続開始時に、3親等以内の家族が所有している家に住んでいた場合は、対象外となります。
相続した宅地を、相続申告までの10か月間所有
相続発生から、相続税の申告までの10ヶ月間、その宅地を所有している事が要件の1つです。
相続開始時に居住している住居を、これまで一度も所有したことがない
相続開始時に、現在住んでいる住居を一度も所有したことがないことが要件の1つです。
事業用に使用したことがない
被相続人が事業用にしようしていた場合には、家なき子特例を適用することができません。
適用できる土地は最大330㎡まで
家なき子特例を適用できる土地の面積は最大330㎡です。土地の面積が530㎡である場合、330㎡分は減額することができますが、残りの200㎡は減額されませんので注意しましょう。
参照：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm?_fsi=HEdhoold）
（2023/09/12 利用）
必要な書類と手続き
家なき子特例を活用する場合に必要な手続きや書類はどのような流れになるのでしょうか。
家なき子特例特有の必要になる書類などがありますので、注意して準備していきましょう。
必要な書類
家なき子特例に必要な書類は、小規模宅地等の特例に必要な書類に家なき子特例に必要な書類が追加されて申請をしなければなりません。
家なき子特例で必要な書類は以下の通りです。
- 遺言書・遺産分割協議書の写し
- 親族関係がわかる書類
- 相続人全員の印鑑証明書
- 戸籍附票の写し
- 登記事項証明書・賃貸借契約書等
順番にご紹介します。
①遺言書・遺産分割協議書の写し
引き継ぐ土地を相続人が相続する事を証明にするために必要になる書類です。
②親族関係がわかる書類
被相続人と相続人の親族関係を証明するために書類が必要になります。
戸籍謄本（10日以内に作成したもの）もしくは法定相続情報一覧図の写しが必要になります
③相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書などを作成した際に、押印した印鑑の所有者を証明するために必要な書類です。
④相続人の戸籍附票の写し
この書類は、相続開始前3年前における住所を証明するために必要な書類です。
また提出する書類は、相続開始後に作成された書類でなければなりませんので注意しましょう。
⑤登記事項証明書・賃貸借契約書等
家なき子特例を活用するためには、適用要件にある3年以内に居住している家屋を所有していないことを証明しなければなりません。
そのために登記事項証明書や賃貸借契約書等の書類が必要になります。
必要な手続き
家なき子特例を適用する際に必要な手続きは、相続税の申告書を税務署に提出する際に前述でご紹介した書類を添付して提出します。
今回は基本的な流れや書類をご紹介しましたが、必要に応じて追加で書類が必要になる可能性があります。
そのため活用する際には、専門家に相談しながら進める事をおすすめします。
家なき子特例を活用する際の注意点
家なき子特例を活用する際には、要件の他にも注意しなければならない注意点があります。
注意点は以下の通りです。
- 相続税の申告が必要
- 必要書類が小規模宅地等の特例よりも多い
①相続税の申告が必要
家なき子特例は、申告することで適用する事が可能な特例のため必ず相続税の申告をしなければなりません。
相続税は相続開始から10ヶ月以内に行わなければ延滞税などの追徴課税がありますので、注意しましょう。
②必要書類が小規模宅地等の特例よりも多い
前述で触れていますが、家なき子特例を活用する場合には必要になる書類が増えます。
小規模宅地等の特例の1種のため、記載する内容や形式は同じですが家なき子特例では前述した要件を満たすために戸籍の附票や賃貸借契約書などの追加で必要な書類が増えるので注意しましょう。
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記事のまとめ
家なき子の特例は、同居をしていなくても相続した土地の評価額を下げられる有効的な制度です。ですが、適用要件などを確認する事が重要です。
要件の確認には、専門的な知識が必要になるので、1人で悩まずに適用できるのかどうか、お気軽にご相談ください。