不動産の相続手続きは期限のある手続きです！

相続が発生すると、保有していた財産は相続人たちで振り分けを行います。
財産の中に不動産がある場合は不動産の分配方法を決めなければなりませんが、不動産は分割しにくい財産と言われています。
また不動産は受け取るだけではなく名義が変更されるため、名義変更手続き（相続登記）を行う必要があります。
本記事では、分割しにくいと言われている不動産を引き継いだ際に必要になる名義変更手続きについて詳しくご紹介します。

不動産の名義変更とは？

不動産の名義変更とは、保有している人の相続などによって不動産（土地や建物）の所有権が他の人に映る場合に所有者の名義の変更を行う手続きのことです。
不動産のデータは法務局にて管理されており、証明書として登記簿謄本などに詳細が記載されています。
そこに記載されている名義人の変更を行うために、名義変更手続きを行わなければなりません。

不動産の名義変更が必要になる場合は？

不動産の名義変更が必要になるケースとして以下の4つの事柄が起きた際には、名義変更手続きが必要になります。

1. 相続
2. 売買
3. 贈与
4. 離婚

ケース①相続

まず1つ目は相続です。
被相続人が保有していた財産の中に不動産がある場合、相続が発生した場合には不動産の所有者（持ち主）が変更するため名義変更手続きが必要になります。
後述でご紹介しますが、相続にて不動産の名義変更手続きを行うことを相続登記と言います。
不動産の相続登記は2024年4月1日以降より、義務化がされ反した場合にはペナルティがあります。

ケース②売買

2つ目は、売買です。
主に不動産を購入した際には、名義変更手続きを行う必要があります。

ケース③贈与

3つ目は生前贈与によって、不動産を取得した場合にも持ち主が変更されるため名義変更手続きが必要になります。
生前贈与で受け取った場合には、相続で受け取っているわけではないので所有権移転登記と呼ばれる手続きを行います。
生前贈与にて不動産を贈与しておくことで、将来的な相続税の節税に繋がります。
しかし、不動産は大きい財産としても有名なため評価額によって贈与税を納税しなければならないケースもあります。

ケース④離婚

離婚によって財産分与をする場合も、不動産の持ち主が変更される場合には名義変更手続きを行う必要があります。
例えば夫が名義人の不動産を、財産分与にて妻が所有する場合には贈与と同じ用に所有権移転登記を行う必要があります。

不動産の名義変更にかかる費用3選

不動産の名義変更の手続きには、一定の費用がかかります。
どのくらいの費用がかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
完了するまでにかかる費用は次の3つです。

1. 登録免許税
2. 書類を取得する費用
3. 司法書士などの専門家に依頼する場合の費用

①登録免許税

1つ目は登録免許税です。
登録免許税とは、不動産の権利を記録する際に支払う税金のことであり登記申請を行う際に必要となります。
費用は、市区町村で算出した評価額に課税がされ実際に購入した金額に課税されるわけではありませんので注意しましょう。
また土地や建物によっても不動産の評価額は変わりますので、広い土地や大きな建物の場合には、その分課税される登録免許税は高くなります。
登録免許税の税率は以下のように定められています。

土地	建物
0.4%（0.3％）	2%（0.3%）

軽減税率が適用される場合には、（）内の税率が課税されます。
また登録免許税は以下の計算方法で算出する事ができます。

固定資産税評価額✕税率

国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm)
（2024年4月26日 利用）

②書類を取得する費用

相続によって不動産の名義変更手続きを行う際には、いくつかの書類を獲得しなければなりません。
基本的には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本・住民票や印鑑証明書も必要となります。
役所にて取得することができますが、亡くなった方のこれまでの戸籍謄本を集めなければならないため、取得の手数料が必要になります。
役所によって異なりますが、原則手数料は1,000円以下で取得する事ができます。
詳しく知りたい方は、所在している市役所のHPなどをご確認ください。

③司法書士などの専門家に依頼する場合の費用

名義変更手続きなどは、自分で行う事が可能です。
しかし、ご自身で行う場合には手続きが難しいところもあるため、司法書士などの専門家に依頼することがあります。
司法書士は、不動産の登記手続きや各種申請手続きを依頼することができる専門家です。
司法書士などの専門家に依頼する場合には、司法書士に報酬を支払う必要があります。
法律で報酬額が決まっているわけではないため、近くの事務所に見積もりを依頼し比較してみるのも良いでしょう。

その他にも課税される税金が！

不動産の名義変更手続きでは上記でご紹介した費用がかかりますが、相続で不動産を取得した場合には、相続税が課税される可能性もあります。
相続は【3,000万円＋（600万円✕法定相続人の数）】という基礎控除枠があります。
この基礎控除枠を超過しない場合には、相続税は課税されませんが超過した場合には相続開始から10ヶ月以内に相続税の申告・納付をしなければなりませんので注意しましょう。

相続時の名義変更手続きの流れ

実際に不動産を相続した場合に必要な名義変更の手続きはどのように行うのでしょうか。
名義変更が完了するまでの流れは以下の通りです。

1. 手続きに必要な書類を取得する
2. 登記申請書を作成する
3. 法務局へ登記申請書を提出する
4. 登記識別情報通知を受け取り、確認後保管する

手続き①手続きに必要な書類を取得する

まずは前述でご紹介したように戸籍謄本などの名義変更に必要な書類を獲得します。
名義変更に必要な書類は以下の通りです。

• 出生から死亡までの戸籍謄本（被相続人）
• 戸籍謄本（相続人）
• 住民票の除票または附票（被相続人）
• 住民票（相続人）
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書
• 固定資産税評価額などの不動産の評価が記載されている書類

出生から死亡までの戸籍謄本（被相続人）

まずは前述でご紹介したように、被相続人の出生から死亡まで記載された戸籍謄本を取得しましょう。

戸籍謄本（相続人）

相続人の身分事項が記載されている戸籍謄本が必要になります。

住民票の除票または附票（相続人）

住民票の除票とは、引っ越しや相続発生により住所が変わった人の過去の住民票の記録です。
附票とは、住民票の移り変わりを記録した書類です。
名義変更手続き時には、登記簿に記載されている住所と亡くなった際の住所とのつながりを証明するために必要になります。

住民票（相続人）

土地を相続する人の住民票も必要になりますので取得しておきましょう。

遺産分割協議書

遺言書がない状態で相続が発生した場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い財産の振り分けを記載した遺産分割協議書を作成します。
対象の不動産を誰が引き継ぐのかを明らかにするために、遺産分割協議書は作成しましょう。

印鑑証明書

遺産分割協議書には、実印が必要になりますがその印鑑が公的に認められていることを証明するためにも印鑑証明書も取得しておきましょう。

固定資産税評価額などの不動産の評価が記載されている書類

名義変更手続きには前述でご紹介したように、登録免許税などの費用がかかります。
不動産の評価額を算出するためにも、固定資産税の納税通知書などの評価が記載されている書類を用意しましょう。

手続き②登記申請書を作成する

上記でご紹介した書類の準備ができた場合には、本格的に名義変更手続き（相続登記）に必要になる登記申請書の作成をします。
登記申請書は、作成方法が決まっているため法務局にテンプレートがありますので、そちらを参考に作成しましょう。
自分で作成することもできますが、前述もご紹介したように準備には手間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼をすることで手続き負担の軽減ができます。
司法書士などに任せる場合には、別途費用がかかりますので注意しましょう。

手続き③法務局へ提出する

名義変更手続きに必要な登記申請書の作成が完了した場合には、登記申請書と前述でご紹介した書類をまとめて管轄の法務局へ提出します。
引き継ぐ土地や建物によって提出する法務局が変わりますので、予めホームページなどで調べておくと良いでしょう。

手続き④登記識別情報通知を受け取り、確認後保管する

手続きが完了した場合、法務局より登記識別情報通知と呼ばれる登記済権利証に変わる書類が送られてきます。
登記識別情報は、不動産（土地・建物）を保有している人の本人確認の手段になり、名義人となった後に再度名義変更手続き（所有権移転登記）などを行う際にも登記所に提出する可能性の高い書類のため必ず受け取った後には大切に保管しましょう。

相続登記は2024年4月1日から義務化されます！

不動産を相続によって名義変更手続きを行う相続登記は、2024年4月1日から義務化がされます。
現在、所有者が不明な土地が急増しています。
2020年度に国土交通省が行った土地の調査によると、所有権移転登記がされず所有者が不明な土地が24％になっています。
所有者が不明な土地は、共有している共有していないに関わらず、売買ができないことや高齢化が進んでいる今、所有者が不明な土地は増加していくと考えられています。
この状況を改善するために、2024年4月1日以降からは、不動産の名義変更手続き（相続登記）が義務化されます。

期間

相続登記は、相続人が土地を引き継いでから3年以内に登記申請をしないといけません。
違反をしてしまった場合、行政上のペナルティとして10万円以下の過料が課せられます。

必要な書類と手続き

義務化される不動産の相続登記（名義変更）ですが、義務化されるからと行って名義変更手続きが難しくなるなどの手続き上の支障はありません。
しかし、長い間放置してしまい、名義人が不明になっている不動産を登記する場合には、土地に関わる全ての人を調べ遺産分割協議をしないといけなくなります。

そのまま放置しないことが重要

今後、認知症になってしまう可能性が高い高齢者などが関わっている場合には、相続登記を早く行わないと遺産分割協議ができなくなる可能性も否定できません。
そのため、早めに名義変更などの際に土地に関わる人を調べておくことが重要になります。
その調査なども司法書士などの専門家に依頼することも、司法書士によっては可能なため積極的に足を運んでみると良いでしょう。

相続の相談、できていますか？

不動産の名義変更手続き（相続登記）以外にも、相続には家庭によって様々な状況があるためこれが最適という対策をすることが難しいです。

• 親の急な体調変化や怪我不安
• 不動産を共有しているかもしれない
• 認知症が心配

このようなことでお悩みではありませんか？
私たち相続ぽるとはつまづきやすい相続の入り口としてみなさまにご利用頂いております。
不動産の名義変更手続き（相続登記）だけに限らずみなさまの状況に合わせた最適な相続対策・制度をご紹介しております。
専門家があなたの話をじっくりヒアリングする無料の相談も行っておりますので気になる方はお気軽にご相談ください。

記事のまとめ

今回は、不動産を相続した際に必要になる名義変更手続き（相続登記）について必要になるケース・手続方法・書類・費用などをご紹介しました。
不動産の名義変更は、一見すると簡単に見えてしまい自分でも行えそうですが、手続きが多いため後回しにしやすいです。
名義変更は、司法書士などの専門家に依頼せずとも行える手続きのためお金をかけずに行いたい場合は、ご自身で行うことも一つですが、義務化される背景やペナルティなどもありますので、司法書士や弁護士などの専門会に依頼することも視野に入れておきましょう。