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不動産相続は手続きに時間がかかります
不動産を引き継いだ場合には、相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。
しかし所有権移転登記は必要な書類や相続税以外の税金を収めなければなりません。
本記事では、不動産を引き継いだ際に必要になる手続きや所有権移転登記の流れ・必要になる書類や費用などを詳しくご紹介します。
不動産を引き継ぐ際の相続の流れ
不動産を引き継ぐ際には、次のような流れを行い手続きを行います。
- 遺言書の確認
- 相続人・遺産の確定
- 財産目録の作成
- 遺言書がない場合には遺産分割協議
- 財産の名義変更（所有権移転登記）
- 相続税の計算・納付
①遺言書の確認
相続が開始されたらまずは、遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書がある場合には後述する遺産分割協議が不要になります。
遺言書がある場合、相続人全員の合意がない限りは原則遺言書の通りに遺産分割の手続きを行います。
相続人の確定なども行う必要がありますが、被相続人の想いを実現させるためにも遺言書の確認はどの手続きよりも優先して行いましょう。
発見は全員で行う
公正証書遺言や自筆証書遺言保管制度を活用した場合、相続が発生した場合には存在が通知されると考えている方もいらっしゃるかと思いますが、個別で通知をされることはありません。
公正証書遺言の場合は公証役場にて検索をしなければなりません。
自筆証書遺言の場合は、被相続人の希望がある場合、保管した際に「保管されていることを通知する」ことがあります。
役場や法務局などからは遺言書の存在を通知されることはありませんので、相続人全員で確認を行いましょう。
②相続人の確定
遺言書がない場合には、法定相続人が遺産を引き継ぎます。
法定相続人を確認するためには、被相続人の家系図や戸籍謄本などを活用して誰が被相続人の財産を引き継ぐ権利があるのかどうかを決めなければなりません。
法定相続情報一覧図という相続関係がひと目で分かる書類がありますが、こちらは亡くなる前に作成しなければなりませんので作成していない場合は家系図や戸籍謄本等を活用しましょう。
②財産目録の作成
相続人が確定と同時に遺産も確認しなければなりません。
被相続人がどんな財産を保有していたのか（不動産でも別荘や収益不動産など）種類は様々あります。
そこで財産目録という遺産の種類や評価金額がわかる書類を作成することをおすすめします。
財産目録は、不動産以外の財産の種類や金額が記載されているので後の相続税の計算に役立ちます。
こちらも相続発生前から、被相続人に協力をしてもらい作成をしておくことをおすすめします。
毎年毎年作成することになりますが、保有している財産がわかれば遺言書の作成などにも効果的に活用できます。
財産目録は決まった形式やひな型はありませんので自由に作成することができます。
裁判所などにひな型がありますので、気になる方はHPを確認してみると良いでしょう。
③遺言書がない場合は遺産分割協議
遺言書がない場合には、相続人全員で誰がどの財産を引き継ぐのかを決める遺産分割協議を行います。
1人でもかけた状態で行った協議は無効になりはじめからやり直しになりますので注意しましょう。
誰が不動産を所有するのか決まった場合には、内容をまとめた遺産分割協議書を作成し全員の署名・捺印を行います。
④相続税の計算・納付
相続税の基礎控除である【3,000万円＋（600万円✕法定相続人の数）】で計算した基礎控除内で収まれば相続税の申告納付をする必要はありません。
しかし、基礎控除を超えてしまった場合には10ヶ月以内に管轄の税務署に相続税を納付しましょう。
不動産などの大きな財産は評価が高くなる可能性がありますので、必ず計算をしておきましょう。
相続税も納付が遅れてしまうと、追徴課税の対象になりますので注意しましょう。
相続税の計算は個人でもできますが、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
⑤財産の名義変更（所有権移転登記）
不動産を引き継ぐ相続人が決まった場合には、名義変更（所有権移転登記）を行います。
不動産の名義変更は、相続登記とも呼ばれています。
不動産の相続登記は、2024年4月から義務化されていますので、必ず手続きを行いましょう。
手続きを行わないと行政上のペナルティ（過料）が科されますので忘れずに行いましょう。
相続税の計算をし、納付をした後に名義変更の手続きを行います。
不動産相続をする際の分割方法
土地や建物などの不動産は「現金などと異なり分割することが難しい財産」と言われています。
ここでは不動産などの財産を分割する際に活用される3つの方法をご紹介します。
- 現物分割
- 換価分割
- 代償分割
①現物分割
1つ目はシンプルに不動産をそのまま引き継ぐ分割方法です。
例えば配偶者（妻）・長男・次男の相続人で分ける場合を考えてみましょう。
遺産は不動産・現金・証券です。
現物分割をする場合には、不動産を配偶者・現金（預貯金）を長男・証券を次男が相続するような方法です。
とてもシンプルな分割方法なので簡単に行えそうですが、それぞれの財産の価格が異なる場合、一般的には不動産を引き継ぐ配偶者が優遇されてします。
そうなると子どもたちが不満をあげる可能性があります。
1筆の土地に境界線を作り相続することもありますが、日当たりや道路との設置状況によって評価が変わる可能性があります。
②換価分割
2つ目は一度全ての遺産（不動産を含める）を売却し現金化した後に相続人で分配する換価分割です。
例えば6000万円の売却価格がついた不動産の場合は配偶者が3,000万円。子どもたちがそれぞれ1.500万円となります。
一見すると誰も不満が出そうにありませんが、すぐに不動産を購入する人が現れるかわかりません。
また、被相続人以外に誰かが居住していた場合には売却をしてしまうと居住する不動産が無くなってしまうため売却自体が難しい場合があります。
③代償分割
3つ目は代償分割です。
代償分割とは、不動産などの評価額が大きい遺産を1人の相続人が相続する代わりに引き継いだ相続人が他の相続人に不足分を現金で支払う分割方法です。
この方法を活用することで分割しにくい不動産を不満なく引き継ぐことができます。
例えば6,000万円の評価額の不動産を長男が引き継ぐ場合を考えてみましょう。（相続財産が不動産のみ）
6,000万円を長男1人が相続してしまうと遺留分などを侵害してしまいます。
そこで、それぞれの法定相続分である2分の1と4分の1を長男から配偶者と次男に渡します。
代償金は次のようになります。
| 配偶者 | 3,000万円 |
| 次男 | 1,500万円 |
上記の金額を長男が捻出することで、他の相続人は不満が出にくいです。
しかし、長男自ら上記の費用（代償金）を捻出しなければなりませんので十分な資金がなければなりません。
生命保険を活用する
代償金は不動産の評価が高いほど、自身で捻出することが難しくなります。
代償金を準備するためには生命保険を活用することが望ましいです。
生命保険は、保険金受取人が亡くなった場合に確実に資金が支払われるため、代償金として計画的に設定することができます。
これにより、他の資産を売却することなく、必要な資金を用意できるため生命保険を活用した代償分割をすることで不動産を売却しないかつ他の相続人から不満が出ることを防ぐことができます。
この他にも共有する方法もありますが、共有をしてしまうと売却したい時にできない全員の許可がないと売却ができないなどの事態になる可能性もありますので注意しましょう。
不動産の評価方法
不動産を相続する場合には、それぞれの不動産の評価額を確認する必要があります。
一口に不動産と言っても土地と建物ではそれぞれ評価方法が異なります。
土地の評価手順
土地の評価額の方法は2種類あり路線価と倍率方式のどちらかで計算をします。
基本的には路線価方式で計算をしますが、路線価がない場合には、倍率方式で評価額を計算します。
路線価方式
路線価方式とは、国税庁が公表する「路線価図」という地図を基にして、土地の価格を決定します。路線価は、主要な道路に面した一定の区間ごとに設定され、その道路沿いの土地の1平方メートルあたりの価格を示しています。
実際に路線価を見てみると1,280Aなどと記載されていますが、路線価では単位が千円単位で設定されているため今回の場合は128万円となります。
この価格は1平方メートルあたりの金額になるため算出した価格に土地の総面積に掛けることで、その土地の評価額を計算することができます。
| 路線価（1平方メートルの評価額）✕面積＝評価額 |
倍率方式
倍率方式とは、土地の位置や特性によって異なる「倍率」を用いて、公示価格または固定資産税評価額を修正し、実際の市場価値に近い評価を目指します。
倍率は路線価と同じように国税庁のWebサイトで確認することができます。
計算する際はまず土地の公示価格や固定資産税評価額を基にします。
次に、その土地が位置する地域や用途地域、形状、前面道路の状況などに応じて設定された「倍率」を適用します。この倍率は、地域ごとに設定されており、土地の特性に応じて細かく区分されています。
計算式は次のようになります。
| 公示価格✕面積✕倍率＝評価額 |
実際に計算をする際には、不動産の特性や市場状況に応じてさらに詳細な調整が必要な場合があるので必ず司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
参照：国税庁 路線価図・評価倍率表
（https://www.rosenka.nta.go.jp/）
（2024年4月28日 利用）
建物の手順
建物の評価方法は毎年送られてくる課税明細書に記載されている固定資産税評価額がそのまま不動産の評価額になります。
手元に課税明細書がない場合は、市役所などので確認を行いましょう。
マンションやアパートなどは計算の必要がある
マンションなどの区分所有をしている不動産の評価額を知るためには計算をしなければなりません。
具体的には区分所有権の価格と敷地利用権の価格を計算しなければなりません。
区分所有権の算出方法
区分所有権の算出方法は固定資産税評価額を利用します。
次にに、その部屋の築年数、建物の階数、部屋がある階、部屋と土地の比率などを考慮して、価格を調整します。
これが「区分所有補正率」と呼ばれるもので、部屋の特性に合わせて価格を細かく調整するためのものです。
敷地利用権の算出方法
敷地利用権の算出方法は土地の価値（路線価）に、そのマンションの土地全体に対する自分の部分（持分）をかけて、自分の持っている土地利用権の価値を出します。
簡単にご紹介すると、マンションの一室とそれに付随する土地の利用権を評価する計算をしてそれらを足し算することで不動産の評価額を算出します。
この評価は、その部屋が建っている環境や条件を考慮して、一般的な価格よりも細かく調整された価格を出すためのものです。
これにより、相続税を計算する際に、より公平で適切な税額を求めることができます。
不動産の評価額の算出は他の遺産などと比べても複雑な計算をしなければ算出することができません。
そのため必ず専門家に相談をすることをおすすめします。
初回無料相談を行っている専門家は多いので、気軽に相談してみましょう。
私たち相続ぽるとも初回無料相談を行っており、相続に詳しい専門家がご紹介しておりますのでお気軽にご相談ください。
相続登記とは（所有権移転登記）
実際に不動産を引き継ぐ場合には評価方法だけではなく登記手続きを行う必要があります。
前述でご紹介しておりますが相続登記とは所有権移転登記のことです。
所有権移転登記とは、不動産の所有権が新たな所有者に移るときに行う登記です。
この登記は、不動産の所有権変更を法的に証明するために必要な登記であり、登記を行うことで、新たな所有者の権利が保護されます。
遺産相続が発生した場合にも、相続によって不動産の所有者が変わるため、遺産の一部として扱われる不動産の所有権移転登記が必要になります。
遺産を適切に管理するためには、遺産に含まれる不動産の登記を確実に行う必要があります。所有権移転登記を怠ると、遺産の不動産が正確に遺族に引き継がれないリスクが生じます。
また、遺産として不動産を相続する際、登記が適切に行われていないと、将来的な売却や再登記時に問題が発生することがあります。
所有権移転登記は、遺産としての不動産取引において非常に重要です。
登記を通じて、遺産の安全な管理と正確な継承が保証されます。遺産となる不動産の登記は、遺族間での紛争を避けるためにも重要です。所有権移転登記は、遺産を正しく扱う上で欠かせない手続きの一つです。
義務化されているので早めに専門家へ相談を！
相続登記は、2024年4月1日から登記の義務化が開始されています。
前述でご紹介した将来的な売却や再登記時に問題が発生するリスクを避けるために登記の義務化がされました。
登記をしなければ行政上のペナルティとして過料（5万円以下）が科されます。
登記手続きは自分で行うことも可能ですが、必要な書類をすべてそろえるにはかなりの手間がかかります。
そのため無理に自分で手続きを行おうとせずに専門家に相談してみることをおすすめします。
登記手続きに必要な費用
不動産の登記に必要な費用は次の2つです。
- 登録免許税
- 書類の発行手数料
登録免許税
登録免許税は不動産の登記を公的に認定し記録する際に支払う必要があります。
不動産相続の場合は、固定資産税評価額に0.4％の税率をかけて計算をします。
書類を準備するための発行手数料
不動産登記には、様々な公的書類が必要になります。
以下が代表的な書類です。
- 戸籍謄本
- 住民票
- 固定資産税評価証明書
- 登記申請書
これ以外にも必要になる書類があります。
これらの書類を発行するための手数料が不動産登記では必要になります。
その他にも司法書士などの専門家に依頼する場合には、報酬費用も必要になります。
記事のまとめ
不動産の相続は手間と時間がかかります。
今回は不動産を中心にご紹介しましたが、その他にも被相続人が遺産を所有していた場合にはそれらの評価額や名義変更などの手続きを行う必要があります。
また時間を持て余している人なら1人で手続きを行えるかもしれませんが、仕事や家事などが忙しい場合には思うように進められないケースがあります。
そのような場合には司法書士や税理士などの特化した専門家や私たち相続ぽるとを運営している協会でも手続きを行っております。
また専門家に事前に相談することで節税対策などを知れるなどのメリットがあります。
不動産を相続するかもしれない人はもちろんですが、それだけに限らず相続について疑問や不安がある場合には専門家へご相談ください。