土地の相続で必要な手続きとは?分割方法や登記についてご紹介

土地の相続手続きには、登記手続きを行う必要があります

相続時には、様々な財産を引継ぐ可能性があります。
その中には、不動産が含まれていることがあります。
一口に不動産と言っても、土地・建物(家屋)が含まれています。
また、不動産を引き継いだ際には、所有権移転登記(名義変更)を行う必要があり、手続きを行う際には書類を準備して、法務局へ申請を出す必要があります。
今回は、不動産の中でも土地を引き継いだ際に必要になる手続き・書類をご紹介します。
分割方法などもご紹介しておりますので、気になる方はご参照ください。

土地などの不動産相続で必要になる手続きの流れ

まず初めに、土地などの不動産を引継ぐ際に必要になる手続きの流れをご紹介します。
具体的な流れは以下のような流れになります。

  1. 遺言書の確認
  2. 相続人・遺産の調査
  3. 遺産分割協議を行う
  4. 相続税を計算し、申告納付をする
  5. 相続登記(名義変更)を行う

上記のような流れになります。
この流れは、土地などの不動産がある・ないに限らず一般的な手続きの流れになります。
一般的には、「名義変更を行ってから相続税の申告納付をする」と紹介されておりますが、実務的な観点から見ると、申告納付を行った後に名義変更手続きを行っております。

①遺言書の確認

土地などの不動産を所有する方が、亡くなった場合にはまず初めに遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書がある場合には、原則遺言書に記載されている流れに沿って手続きを行います。
そのため、相続が開始された場合には、相続税の計算などの手続きではなく遺言書の確認を最初にする必要があります。

種類によって保管方法が異なる

遺言書には、いくつか種類があり種類によって特徴が異なります。
今回は、土地の相続手続きのため詳しいご紹介は割愛しますが、かんたんにご紹介します。

 公正証書遺言自筆証書遺言秘密証書遺言
保管場所公証役場本人または法務局本人
検認手続き不要法務局で保管している場合は不要

遺言書は、相続時に大きな効力を持つため書式などが、法律で定められていますので、作成する場合には専門家に必ず相談しましょう。
また、検認手続きといい「作成した遺言書の存在と内容を家庭裁判所が確認する手続き」のことです。
遺言書の偽造や変造を防ぎ、遺言書の存在や内容を相続人全員に知らせることです。
これにより、遺言の有効性を確認し、遺産分割が円滑に行われるようにすることが目的です。

②相続人・遺産の調査

遺言書の確認が済んだ後は、相続人と遺産の調査を行います。
相続は、「誰が・どの遺産を・どのくらい引き継ぐのか」を決める必要があります。
そのため、誰が遺産を引き継ぐ権利があるのか・遺産はどのくらいあるのかを把握しなければなりません。

相続人の調査

相続人とは、「亡くなった被相続人の遺産を引き継ぐ権利を持っている人」です。
調査をする際には、亡くなった方の戸籍謄本・家系図などを参考に調べましょう。

遺産の調査

遺産とは、「亡くなった被相続人が保有していた財産」のことです。
この遺産には、現金・不動産(土地・建物)・証券などのプラスの財産と呼ばれる財産の他にも、借金やローンなどの返済義務のあるマイナスの財産も調べる必要があります。
預貯金の場合は、通帳や銀行の残高証明書などで把握することができます。
土地や建物などの不動産を調べる場合には、納税通知書や登記識別情報通知や・登記済証などを探すことで、土地の面積や評価額を調査することができます。

③遺産分割協議を行う

仮に、遺言書がない場合には相続人全員で「誰が・どの遺産を・どのくらい引き継ぐのか」を決める遺産分割協議を行う必要があります。
相続人が1人でも欠けた場合には、協議を再度行う必要がありますので、注意しましょう。
また、協議で相続人全員の合意が取れた場合には、遺産分割協議書を作成しましょう。
土地などの登記手続きの他にも、名義変更手続きなどで必要になりますので、法律では強制はされていませんが、手続きをスムーズに行うために、作成をしましょう。

④相続税の計算をし、申告納付をする

誰が・どの遺産を・どのくらい引き継ぐのかが決まった場合には、それぞれの遺産の評価額を基に、相続税の計算を行います。
相続税は、「3,000万円+(600万円✕法定相続人の数)」という基礎控除枠が設定されており、この金額を超えない限りは、相続税の申告納付手続きを行う必要はありません。

期限に注意

相続自体には、期限はありませんが「相続税の申告納付手続き」には、期限があります。
相続税の期限は。「相続が開始されてから10ヶ月以内」に行う必要があります。
この期限を過ぎてしまうと、追徴課税という別途税金を納付する必要がありますので、必ず期限以内に行いましょう。

⑤相続登記(名義変更)を行う

相続税の申告納付手続きが終了した後には、名義変更手続きを行います。
土地や建物などの不動産がある場合の、名義変更手続きのことを相続登記といいます。
登記手続きは、土地だけ・建物だけなど個別に引き継いだ場合でも必要になります。
登記手続きは、必要な書類を準備し、法務局へ申請手続きを行う必要があります。

登記は義務化されています!

土地などの不動産を引き継いだ場合の、登記手続きは以前までは義務ではありませんでした。
しかし、2024年4月1日以降、土地などを引き継いだ場合には登記手続きを行うことが義務化されています。
登記手続きを行わない場合は、過料(罰金のようなもの)があります。
そのため土地などを引き継いだ場合には、必ず登記手続きを行いましょう。
不動産(土地・建物)の登記を行う際には、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

土地や不動産などの分割方法

土地などの不動産は、分割しにくい財産と言われています。
現金や証券などの財産は、公平に分けやすい、分割しやすい財産ですが、土地や建物などの不動産は、公平に分けることが難しいです。

土地などの不動産に限らず、遺産を分割する際には4つの分割方法があります。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割
  • 共有分割

それぞれ詳しくご紹介します。
今回はわかりやすくご紹介するため、以下のような家庭を例にしてご紹介します。

  • 相続人は3名(配偶者A・長男B・次男C)
  • 遺産は現金・証券・不動産(土地・建物)

現物分割

現物分割とは、遺産をそのまま分割する方法です。
例えば、土地は配偶者A・現金は長男B・証券は次男Cに相続するなどの遺産の形を変えずに分割する方法です。
一見すると、3名とも財産を引き継ぐことができていますので、問題ないように見えるかもしれません。
しかし、土地や不動産などの財産は、他の財産よりも大きいため評価額が高くなる可能性があります。
評価額に差があると、長男や次男から不満が起き、遺留分(最低限度の取得割合)を請求されることがありますので、注意しましょう。

換価分割

換価分割とは、全ての財産を一度売却し現金に換えてから公平に分ける方法です。
今回の場合、不動産(土地・建物)と証券を売却し、現金と合わせて合計金額を算出します。
この方法を活用することで、評価額の高い土地などの不動産も公平に分けることができ、登記手続きなどを行う必要が無くなります。
例の通りにすると、証券・不動産(土地・建物)を売却し現金に変換し、配偶者と子ども2名で平等に分配する方法です。

売却時には注意が必要

換価分割は、公平に分けることができます。
しかし、売却の目処が立たなければ換価分割を活用することができません。
証券などは、売却をすることもかんたんにできますが、土地を含めた不動産は買い手が見つからなければ、不動産(土地・建物)を現金にすることができません。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が遺産を引き継ぎ、不足している部分を支払う分割方法です。
不動産(土地・建物)などの、分割しにくい財産が含まれている場合に活用することがあります。
今回の例の場合、不動産(土地・建物)を配偶者が引き継ぐ代わりに、長男・次男の不足分を、配偶者が捻出し子どもたちに支払うことで平等に、財産を分割することができます。

捻出方法

代償分割を行う場合には、特定の財産を引き継いだ相続人が不足分を支払う必要があります。
しかし、その不足分は遺産で代えることはできません。
そのため、代償金の費用を持っていなければ不満が出る可能性が高くなります。
そのような場合には、生命保険を活用しましょう。
生命保険は、受取人固有の財産(引き継ぐ人が生前に決まっている)のため、遺産分割協議の対象外になります。
今回の場合だと、受取人の名義を配偶者にし保険契約を締結することで、代償金を準備することができます。

土地の評価方法

実際に土地や建物などを引き継ぐ際には、その土地などの評価方法を算出する必要があります。
不動産の評価額は、司法書士などに依頼することはできません。
不動産会社や、不動産鑑定士でなければ、評価額を算出することはできませんので、注意しましょう。
ここでは、土地の評価額の算出方法についてご紹介します。

①路線価方式

路線価方式とは、土地の路線価が決められている土地の評価方法です。
路線価とは、道路に接する土地の1㎡のあたりの価格(千円単位での表記)のことです。
路線価を活用した、土地の評価額の計算方式は、以下の通りです。

1㎡の路線価✕奥行価格補正率✕地積

路線価・奥行価格補正率は、国税庁のHPに掲載されておりますので、実際に計算にする際には活用しましょう。

国税庁:財産評価基準書
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r05/

②倍率方式

倍率方式とは、土地の路線価が決められていない場合の土地の評価方法です。
倍率方式を活用した土地の評価方法の計算方法は、以下の通りです。

固定資産税評価額✕一定の倍率

一定の倍率は、路線価などと同じように、国税庁のHPに掲載されております。

国税庁:倍率方式による土地の評価方法
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4606.htm

相続登記で必要になる書類・手続き・費用

相続で土地や建物などを引き継いだ場合には、書類を準備し法務局へ申請する登記手続き(名義変更)を行う必要があります。
前述で、登記について少しご紹介しましたが、ここでは相続登記に必要になる書類や手続き方法・費用を詳しくご紹介します。

書類

相続登記手続きを行う際に必要になる書類は、遺産の分割方法によって異なります。
相続登記の手続き書類は、大きく分けて3つあります。

  • 遺言書よる相続登記手続き
  • 遺産分割協議による相続登記手続き
  • 法定相続分による相続登記手続き

遺言書よる相続登記手続き

遺言書がある場合の相続登記で必要になる書類と発行する機関は以下の通りです。

必要書類発行機関
登記申請書法務局で書類を収集
遺言書種類によって保管場所が変わります
検認済証家庭裁判所
被相続人の戸籍謄本本籍地の市区町村役場
被相続人の住民票除票または附票住所地・本籍地の市区町村市役所
相続人の戸籍謄本本籍地の市区町村市役所
土地や建物の評価がわかる書類(固定資産課税明細書など)市区町村から送付
相続人の住民票住所地の市区町村市役所

遺産分割協議による相続登記手続き

遺言書がなく、遺産分割協議を行った場合の相続登記で必要になる書類と発行する機関は以下の通りです。

必要書類発行機関
登記申請書法務局で書類を収集
遺産分割協議書 
被相続人の戸籍謄本本籍地の市区町村役場
被相続人の住民票除票または附票住所地・本籍地の市区町村市役所
相続人の戸籍謄本本籍地の市区町村市役所
土地や建物の評価がわかる書類(固定資産課税明細書など)市区町村から送付
相続人の住民票住所地の市区町村市役所
印鑑証明書住所地の市区町村市役所

遺産分割協議を行った後に、土地などの不動産の相続登記を行う場合には、印鑑証明書や相続人全員の戸籍謄本等を集める必要があります。
また、登記を行う際にも「誰が名義人になるのか」が記された遺産分割協議書などを作成しなければなりませんので、注意しましょう。

法定相続分による相続登記手続き

遺言書もなく、遺産分割協議をおいこなった結果、法定相続分で分割することになった場合に必要な相続登記の書類・発行機関は以下の通りです。

必要書類発行機関
登記申請書法務局で書類を収集
被相続人の戸籍謄本本籍地の市区町村役場
被相続人の住民票除票または附票住所地・本籍地の市区町村市役所
相続人の戸籍謄本本籍地の市区町村市役所
土地や建物の評価がわかる書類(固定資産課税明細書など)市区町村から送付
相続人の住民票住所地の市区町村市役所
印鑑証明書住所地の市区町村市役所

法定相続分で、土地などを含めた相続登記を行う場合には共有分割状態になっている可能性が高い点に注意してください。
前述でご紹介しておりますが、共有分割手続きを行う際は、管理・運用・処分などによって相続人同士で揉める可能性があります。
複数人名義の登記手続きを行ってしまうと、将来的にトラブルになる可能性がありますので注意しましょう。

また今回ご紹介した、登記手続きに必要な書類は、あくまで一般的に必要な書類です。

登記手続き

ここからは、実際に相続登記の手続きを行う際の流れをご紹介します。
登記手続き自体は、そこまで難しくはありません。
実際の登記手続きの流れは、以下の通りです。

  1. 不動産(土地・建物)を引き継ぐ人を決める
  2. 必要書類を準備する
  3. 法務局へ必要書類を提出する
  4. 登記識別情報通知を受領し保管する

手続き①不動産(土地・建物)を引き継ぐ人を決める

まずは、誰が土地や建物を引き継ぐのかを決める必要があります。
前述でご紹介しているように、遺言書・遺産分割協議・法定相続分のどの方法で土地などを引き継ぐのかを決めましょう。

この際に、土地などの分割方法を話し合う必要があります。

手続き②必要書類を準備する

不動産(土地・建物)を引き継ぐ人が決まった場合には、前述でご紹介している必要書類を準備しましょう。
登記申請書は、法務局のHPでも取得することができます。

手続き③法務局へ必要書類を提出する

必要書類の準備ができた場合には、法務局へ登記に必要な書類を提出しましょう。
相続登記は、以下の方法で書類提出をすることができます。

  • 法務局(登記所)の窓口へ持参
  • 郵送
  • 登記・供託オンライン申請システムを活用したオンライン申請

上記の方法で行うことができます。
どの手続き方法を活用しても問題ありません。
不安な方は、費用はかかりますが司法書士などの登記関連の専門家に代行依頼をしてもらうと良いでしょう。

手続き④登記識別情報通知を受領し保管する

登記が完了した際には、登記識別情報通知または登記済証が法務局から送付されます。
申請した登記(一定の登記)が完了した後、登記名義人となった相続人に、登記物件と登記の内容とともに、法務局(登記所)から通知が届きます。
この通知は、不動産を売却や贈与などを行う際にも必要になりますので、大切に保管しましょう。

費用

相続登記の必要書類・手続きの流れ(手順)をご紹介しました。
ここからは、登記手続きに必要になる費用をご紹介します。
登記手続きに必要になる費用は、以下の通りです。

  • 登録免許税
  • 書類の発行費用

登録免許税

登録免許税とは、不動産(土地・建物)・船舶などの財産を引き継いだ際に、名義人が支払う税金のことです。
土地などを相続した際には、名義人が新しく土地の権利を持ちます。
このような権利の移動などが発生した際には、登録免許税という費用が必要になります。
土地や建物(家屋)などの不動産を、引き継いだ際に必要になる登録免許税の費用は、以下の計算で算出することができます。

土地・建物の評価額✕0.4%

免税措置があります

相続で土地などを引き継ぐ場合、評価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免除される免税措置があります。
評価額が100万円を超える土地でも、被相続人の持分が100万円以下であれば免税措置が適用されます。
この措置は、2025年3月31日までと期限が決められていますので、絶対ではない点に注意しましょう。

書類の発行費用(手数料)

2つ目の費用は、書類の発行費用です。
土地や建物だけではなく、遺産を引き継ぐ際には戸籍謄本や住民票などの、市役所などで発行しなければならない書類があります。
これらの書類は、無料で発行はできないため、費用(発行手数料)が必要になります。
戸籍謄本などは、全国一律で費用が決められていますが、住民票などは各自治体によって費用が異なりますので注意しましょう。

土地の相続手続き(登記)は自分で行える?

土地や建物の相続手続き(登記)は自分でできるのでしょうか。
今回は、割愛しましたが、専門家に登記手続きの代行などを依頼する場合には、報酬費用などが別途必要になります。
相続登記は、自分で行うことが可能です。
自分で行うことで、手続きの費用だけが必要になりますので、専門家へ支払う報酬費用が必要ありません。

自分で行うことも可能だが注意点があります

不動産(土地・建物)の登記手続きは、自分で行うことができます。
しかし、手続きを自分で行う場合には、以下の点に注意しましょう。

  • 書類の取得
  • 登記や分割方法など法律の知識が必要な手続きがある
  • 同じ土地でも農地では評価方法等が異なる

どこに相談すればいい?

相続ぽると

わたしたち相続ぽるとは、「躓きやすい相続の入口案内」としてみなさまにご利用頂いております。
状況に合わせて弁護士・司法書士・税理士・行政書士・その他お金の専門家などをご紹介しております。
わたしたちが、相談の窓口となることで、みなさまの負担を軽減します。

手続きを行うのはみなさんです。

相続手続きは、亡くなった方ではなく財産を引継ぐみなさまが行わなればなりません。
一般的な相続サービスは、「渡す側」もしくは「相続が発生した後の手続き」に関するサービスが多いです。
わたしたちは、「渡す側」「相続が発生した後の手続き」に限らず、「受取る側」と「相続が発生する前の対策」を伴に考えます。
無料相談を、オンライン・対面どちらでも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

司法書士を初めとした専門家

司法書士は、土地や建物などの不動産がある場合の登記手続きなどを専門にしています。
そのため、遺産の中に土地がある場合には、司法書士に相談すると良いでしょう。

記事のまとめ

今回は、土地や建物などの不動産が遺産に含まれる場合の相続手続きについてご紹介しました。
土地などがある場合には、登記手続きが必要になります。
自分で手続を行うことも可能ですが、全ての手続きを自分で行うと時間や労力が必要になります。
さらに、相続手続きは、不動産の登記だけではなく相続税の申告納付・その他の財産の名義変更手続きなど、行わなければならない手続きが多くあります。
また、不動産の登記(名義変更)は、2024年から義務化されていますので、速やかに行う必要があります。
そのため、土地などの不動産がある場合に限らずに、相続手続きを行う際には専門家へ相談することをおすすめします。