不動産の相続はどの専門家に相談すべき?窓口の特徴と注意点を紹介

不動産相続は、どこに相談すればいいの?

相続で実家、いわゆる不動産(戸建て・マンションなどの土地・建物)を引き継ぐことになった場合には、相続登記(不動産の所有権移転登記)の書類を準備して法務局に提出しなければなりません。
不動産は、分割しにくい遺産とされており、何もしなくても固定資産税などの維持費が必要になります。
その上、不動産に関する相続相談は、「どこの誰に相談したらいいのか」迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。 

本記事では、不動産を相続で引き継ぐことになった場合の相談先の特徴と、それぞれが行える業務を詳しくご紹介します。
「親が不動産を所有している」「損しないように準備を万全にしておきたい」という方は、ぜひご参照ください。

不動産を相続したらどこに相談できるの?

特徴を詳しくご紹介する前に、不動産相続の相談は、どこに相談できるのかをご紹介します。
基本的には以下のような場所で相談をすることができます。

相談先主な相談内容
市役所の窓口不動産相続における一般的な情報などの相談
相続ぽると専門家に相談するか・しないかを相談できる
弁護士相続全般を初めとした分割に関する相談
司法書士登記などの名義変更に関する相談
税理士不動産の相続税の計算などの税金に関する相談
行政書士登記申請書などの書類作成に関する相談
不動産会社売却・管理に関する相談

以上のような専門家または機関では、不動産相続に関する相談を行うことができます。
司法書士や弁護士などは、思いつく方も多いかと思いますが、行政書士や税理士にも相談をすることができます。
なぜなら「相続は様々な専門家との協力が必要だから」です。
残念ながら、全ての相続手続きを完璧に1つの専門家が行うことはあまりありません。
もちろん、経験を積んだ専門家であれば行うことも可能ですが、それぞれの専門家で得意分野や苦手分野があります。

そのため、「必ずしもこの専門家でなければならない」と決めつける必要はなく、相談の内容に合わせて、様々な専門家と連携を取りながら進めることで、スムーズに手続きを行うことが可能になります。

相談先の窓口と特徴

ここからは、前述でご紹介した不動産相続に関する専門家の、特徴を詳しくご紹介します。

それぞれの専門家の得意分野・苦手分野などをご紹介します。

①市役所などの公的機関

市役所などは、住民票の発行だけではなく専門家による法律・税金に関する相談を受け付けている場合があります。
場合によっては不動産に強い弁護士や司法書士などの専門家に相談をすることができます。

得意分野

市役所などの公的機関による相談での得意分野は、専門家によって異なります。
場合によっては、不動産にはあまり精通していない専門家の場合もあります。
しかし、市役所などでの相談は、基本知識や最近の情報提供などを受取ることができます。
今回のような不動産の相続では、法務局でも相談を受けられる可能性があります。

苦手分野

公的機関が窓口となって、みなさまの悩みを解決する場合には時間制限が設けられていることが多いです。
また一般的な回答に留まる可能性が高く、具体的な解決策を求めている場合には、活用するにはおすすめできません。

②相続ぽると

わたしたち相続ぽるとは、相続対策における総合診療所として、何から初めたらいいかわからない方のお話をお伺いし、必要に応じてみなさまに適切な専門家をご紹介しております。

得意分野

一般的な相続関連サービスは渡す側(親世代)向けがほとんどですが相続税や贈与税の納税者は受け取る側(子世代)となるため、子世代の方が課題意識は高い場合が多いです。
ですが、いきなり弁護士や税理士に「何を相談したら良いのかわからない」という声も多くあります。
そのような状況にあるみなさまが「どの専門家に相談するべきか否か」をわたしたちは考えております。
また、最初にお会いした専門家におまかせするのはオススメできません。

なぜならその専門家が持っている商品やサービスのみを勧められることが多いからです。
みなさまの相続対策において問題解決が必要であれば、手続きのプロ(各種士業)、解決のプロ(各種専門家)をご紹介します。

苦手分野

わたしたちは、相続の専門家ですが「手続きの代行」などを行うことはできません。
実際に手続きの代行などは、弁護士や税理士などの各種士業の専門家が行います。
そのため、「後は手続きだけをするだけ」という方は、直接各種士業の専門家に相談することをおすすめします。

③弁護士

弁護士には、不動産の相談を行うことができます。
「迷ったら弁護士に相談」と言われているほど、弁護士に相談することで相続時に大きなメリットを得ることができます。

得意分野

弁護士の得意分野は、相続人同士の紛争解決や防止です。
前述でご紹介しておりますが、相続は一人一人考え方が異なるのでトラブルになりやすいです。
さらに、不動産という分割することが難しい財産が含まれている場合は尚更トラブルになる可能性が高いです。
弁護士は、相続人同士の紛争や遺産の分割方法の問題などの解決を専門としています。

苦手分野

弁護士に相続の手続きを含めた相談をすることで、包括的に手続きや問題を解決してくれます。
しかし、万能な専門家は多くはいません。

例えば、不動産に関して分割方法や活用できる特例などのアドバイスを求めることは可能ですが、実際の評価額の算出などは、不動産会社に相談をすると良いでしょう。
また、税務署長に届出を出すことで、相続税の申告納付の代理を行うことは可能であり一般的な税務に関する知識は持っていますが、基本的には税理士に相談することをおすすめします。

④司法書士

不動産の評価額や、名義変更(相続登記)に関する相談は、司法書士に相談することをおすすめします。

司法書士は、不動産登記だけではなく遺言書の作成サポートなども行っている事務所もあります。
また、弁護士と比べて手続きにかかる費用が低く設定しているところが多いのがポイントです。
「金額が低いから良い」というわけではありませんので注意しましょう。

得意分野

司法書士は、相続登記や遺言書の作成サポートなどの専門家です。
遺言書のサポートは、弁護士などに相談することもできますが、相続登記は司法書士にしか行えない分野です。
必要書類の収集から手続完了までの一連の流れを代行してもらうことも可能になります。

苦手分野

司法書士は、不動産を所有している被相続人がいる場合には、相談することで多くのメリットを得ることができますが、弁護士と同様に、全てを相談できるわけではありません。

相続人同士の紛争や税務に関する相談は、その他の専門家を検討することで、よりスムーズに手続きを行うことができます。

また、不動産の評価に関しては専門外です。
一般的に司法書士は、登記手続きには詳しく評価方法などを共有してくれることはありますが、実際に評価や鑑定に関する業務は行わないところもあります。

⑤税理士

相続の悩みといえば、「相続税」ではないでしょうか。
相続では、基礎控除枠【3,000万円+(300万円✕法定相続人の数)】で算出することができ、控除枠を超える場合には、10ヶ月以内に相続税を納付しなければなりません。
また、具体的な相続税対策や贈与に関する相談は、税理に相談することで悩みを解決することが可能です。

得意分野

税理士が得意としている分野は、相続税など税金関係だけではありません。
もちろん、相続税に関しては財産の評価を行ったり、それに合わせた相続税対策(節税対策)を相談することができます。
特に、不動産などの評価額の大きい財産などに関しては、税理士に相談をすることで有効的な対策を講じる事が可能です。
また、他の専門家の中で唯一相続税の申告納付を依頼することができます。
さらに、相続では手続きが完了してから1年~3年程度の期間が経つと税務調査(税務署が相続税の申告内容が適正かどうかを確認するために行う調査)が行われることがあります。
そのような場合、税理士に対応を依頼することも可能です。

苦手分野

税理士に相談をすることで、「相続税がかかるのかどうか」を判断してくれます。
税金という、相続人に直接関わる分野であり今回のような不動産がある場合には、初めから税理士に相談することで対策をしたほうが良いのかを判断することができます。
しかし、税理士にも苦手・できない分野があります。
それは、前述でご紹介しているような相続人の紛争と相続登記などです。
それぞれ弁護士・司法書士が得意としている分野のため、税理士では対応することができませんので注意しましょう。

⑥行政書士

相続手続きでは弁護士・司法書士・税理士などがありますが、行政書士に相談することが可能です。
「なんとなく専門性が低そう」と感じるかもしれませんが、行政書士にも不動産相続の相談をすることで大きなメリットを得ることが可能です。

得意分野

行政書士が得意としている分野は、書類の作成と相続手続き・各種許認可申請などの対応です。
書類作成は、遺産分割協議書などの話し合いをまとめた書類だけではなく遺言書・相続放棄などの各種申立てに必要な書類を作成することが可能です。
特に、自動車の相続に関しては、他の専門家では相談できません。
自動車がある場合には、行政書士に相談をすることで大きなメリットを得ることができます。
また、他の専門家と比べて相談費用が低い金額で設定されているため、「不動産がある場合には何をしたらいいのか」「どんな手続きがいるのか」などの、簡易的な相談をすることができます。
特に不動産相続においては、行政書士は不動産の評価や登記に必要な書類の準備をサポートし、必要な情報を整理することで、司法書士や税理士との連携をスムーズにします。
これにより、相続手続きが迅速に進むだけでなく、相続人が煩雑な手続きに時間を取られることを避けることができます。

苦手分野

行政書士は、他の専門家に比べると比較的相談しやすいです。
しかし、そんな行政書士にも苦手なジャンルがあります。
それは、高い専門性を求められる業務です。
例えば、紛争解決や不動産登記・税務関係などは高い専門性が求められます。
行政書士は、サポートを行うことはできますが、具体的な業務に関しては、他の専門家でなければ対応することができない分野が多くあります。

⑦不動産会社

最後は、不動産会社です。
不動産会社は、相続の専門家ではありませんが不動産の評価や修繕・取り壊しなどのアドバイスを受けることが可能です。

得意分野

前述でご紹介しておりますが、不動産の評価を行えるのは不動産会社や不動産鑑定士などしか評価額を算出することはできません。
さらに、不動産を相続した後、売却や収益不動産にしようとしている場合には、必ず不動産会社と連携を取りましょう。

苦手分野

不動産会社は相続の専門家たちではないため、相続登記や不動産がある場合の相続税対策などを行うことはできません。
そのため、不動産がある場合には、不動産会社と必要な専門家を踏まえて相談することをおすすめします。

費用はいくら必要?

相続の相談は、弁護士・税理士・司法書士・行政書士などの専門家に相談料を支払う必要があります。
不動産会社も評価額を算出してもらう際には、費用がかかります。
どの専門家も、一律に費用が決まっているわけではありません。
また1回〇〇円ということではなく、多くの専門家は1時間または30分〇〇円というような時間単位で設定されている専門家がほとんどです。

多くの専門家が初回無料相談を行っています

多くの専門家が、初回無料相談を実施しています。
初回の無料相談のため、気軽に相談することができます。
無料の場合、聞きたい内容を先にメモしておかなければ本当に聞きたいことが聞けない可能性があります。
そのため初回無料相談を活用する際には、必ずメモを残す、またはできるだけ複数の専門家に相談しましょう。

注意点

実際に、不動産の相続を専門家や窓口を経由して相談する場合には、どのような点に注意しなければならないのでしょうか。
ここでは、不動産相続を相談する場合に注意しなければならない点を5つご紹介します。

遺言書の有無を確認

まず、不動産相続に関わらず必ず遺言書の有無を確認しましょう。
不動産を引き継ぐ場合、相続登記を行わなければなりません。
相続登記の相談をする際には、遺言書の有無を聞かれる可能性が高くなります。

遺言書は相続で重要な書類

遺言書がある場合、原則その内容通りに遺産を分割する必要があります。
不動産の引き継ぎ先などが記載されていた場合には、その通りに不動産を分割しなければなりません。

不動産の引き継ぎ先だけに限らず、遺言書に記載されている分割以外の方法を実行したい場合には、相続人全員の合意を得ることができれば遺産分割協議を行うことができます。
しかし、原則遺言書に記載されている内容通りに分割するため、遺言書は相続時に大きな効力を持ちます。

相続人の把握をしておく

こちらも遺言書と同様に、不動産相続に限らず「誰が遺産を引き継ぐのか」を明確にしておかなければなりません。

相続人は、被相続人の戸籍謄本などで確認することができます。
不動産は評価額が高くなる可能性が高い財産のため、引き継ぐ権利があるのかどうかをはっきりと証明しなければなりません。
そのため、必ず把握をしましょう。

遺産の把握をしておく

遺産を明確に把握しておかなければ、相続税の申告納付に大きな影響を与えます。
適切な評価額を算出しなければ、相続税の計算をすることができなくなります。
不動産は、遺産の中でも評価額が高くなりやすい財産です。
正しい相続税の計算を行うためにも、遺産を明確にしておきましょう。
遺産の調査は、弁護士・司法書士・税理士・行政書士と、どの専門家でも依頼をすることが可能です。

できるだけ複数の専門家に相談する

相続問題は大切な家族が亡くなったことで発生するデリケートな話題です。
そのため長期間にわたることが多いため、信頼できる専門家との関係構築が重要になります。
複数の専門家の意見を聞くことで、コミュニケーションを含めた最新の法改正や税制改正に関する情報を得ることができます。
無料相談を活用して多くの情報を獲得し、信頼できる専門家を見つけることをおすすめします。

無料だから・有料だから良いというわけではない

最後は、無料だから・有料だから良いというわけではない。という点です。
不動産などの、手続きが難しい財産は専門家に相談をすることで多くのメリットを受けることができます。
前述でご紹介しておりますが、多くの専門家・会社が無料相談を行っております。
無料相談を活用すれば、費用をかけずに専門家に自身の悩みを踏まえた相談することが可能です。
しかし、必ずしも「無料だから良い」というわけではありません。
無料相談の場合、一般的なアドバイスから入ることが多く、詳しい対策の話しなどをすることができない可能性があります。
反対に「有料だから良い」というわけでもありません。
有料相談を受けることで、専門家があなたの個別の事情に深く入り込み、適切な対応策を提案してくれます。

特に相続税の計算や不動産登記の手続きなど、専門知識が必要な場合には、有料相談が効果的です。

セミナーなどに参加してから判断することもある

前述でご紹介しておりますが、相続はデリケートな話題のためその専門家との信頼関係がなければなりません。
しかし、初回無料相談だけではその専門家を信じて良いのか判断がつかない場合があります。
そのような場合には、専門家が開催している相続セミナーなどに参加することをおすすめします。
セミナー内での雰囲気などを、事前に知っておくことで、無料相談の際にコミュニケーションがしっかり取れるのかを判断することができます。
現地開催やオンライン開催なども行われているので、詳しく知りたい方はチェックしてみると良いでしょう。

不動産相続でのよくある質問

不動産相続に関して、各種専門家や不動産会社の特徴をご紹介してきました。
ここでは、不動産相続においてよくいただくご相談をご紹介します。

不動産の相続手続きをしないとどうなる?

不動産の相続手続き(相続登記)をしない限り、行政上のペナルティが科されます。
ここでいう行政上のペナルティとは、過料(義務違反者に対して科される金銭的な罰)です。

2024年4月1日以降の、不動産相続では相続登記が義務化されています。
この義務を反した場合には、過料(あやまちりょうとも呼ばれます)が科されます。

参照:e-Gov法令検索 不動産登記法第76条の2第1項 (相続人である旨の申出等)
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=416AC0000000123
(2024年6月28日 利用)

期限や金額

相続登記の期限は、「不動産を引き継ぐことを知った日から起算して3年以内」に手続きを行う必要があります。
この3年以内に登記または相続人申告登記を行われなければ、10万円以下の過料が科されますので、司法書士を初めとした弁護士などの専門家に相談しましょう。

権利の主張ができない

不動産の相続登記を行わなければ、第三者が勝手に、登記手続きをしてしまう可能性があります。
手続きをしてしまった場合に所有者である権利を主張できません。
そのような場合には、弁護士にサポートをもらいながら話し合いや訴訟をしなければならなくなります。
そのような問題を避けるためにも、登記手続きをしなければなりません。

なぜ相談する必要があるの?

不動産相続は、なぜ専門家に相談する必要があるのでしょうか。
法務局への書類提出など、手続きの手順はそこまで難しいものではありません。
そのため、1人もしくは相続人と協力をして行うことも可能ですが、なぜ専門家に相談するべきなのでしょうか。

複雑性

一般的な相続も言えることですが、相続手続きは法律に則り行われなければなりません。
相続登記や遺産分割協議などの手続きで、少しでもミスがある場合後のトラブルに繋がります。
そのため、司法書士や弁護士などの専門家の力を借りることで、スムーズに手続きを行うことができます。

相続税の評価と対策

不動産の評価額は、相続税に直接的に関わります。
評価額を個人で行うことも可能ですが、不動産会社や不動産鑑定士に依頼をすることで、トラブルの発生を防止する事ができます。
さらに、適切な相続税対策を行うためにも税理士を中心とした専門家の意見を取り入れることで、避けな相続税などを納付する可能性を防止することができます。

どんな人は相談したらいい?

実際に、不動産相続といってもどのような人が相談すれば良いのでしょうか。

  • 初めて不動産を相続する人
  • 複数人相続人がいる場合
  • 不動産が複数存在する場合
  • 共有名義での不動産相続を避けたい場合
  • 放棄や限定承認を検討している場合
  • 登記手続きに不安がある場合

上記に該当する場合には無料相談などを活用して、専門家のちからを借りることを検討することをおすすめします。

記事のまとめ

今回は、不動産相続においてどの専門家に相談するべきなのかを、各専門科の特徴を踏まえてご紹介しました。
不動産に関する相談は、「公的機関・弁護士・司法書士・税理士・行政書士・不動産会社」などに相談することができます。
基本的には、司法書士に相談をするかと思いますが、司法書士にもできない業務があります。
そのため状況や悩みにあわせて相談する専門家を変える・もしくは紹介してもらうことをおすすめします。
また事前に準備しておく・状況を把握しておくと無料相談でも詳しい話を聞くことが可能です。
相続ぽるとにご相談いただければ、必要な対策や状況にあった専門家をご紹介しますので、お気軽にご相談ください。